La publication annuelle du rapport de l’agence d’urbanisme Atlantique et Pyrénées (Audap) sur l’observatoire local des loyers privés, présentée ce matin, confirme les difficultés rencontrées par les locataires du parc privé. Une conclusion : la nécessité de soutenir et renforcer les mécanismes de régulation, pour encadrer le montant des loyers et permettre l’augmentation de l’offre de logements.
Se loger dans le parc privé au Pays Basque : le défi
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le loyer médian en zone 1 (soit la zone tendue) est de 12,8 € /m2 (contre 11,3 € pour les 103 communes de la zone Pays Basque et Sud Landes couverte par l’Observatoire des loyers) ce qui le place au-dessus du loyer médian de Lyon (12,7 €/m2) et presque autant que le loyer médian de Marseille (13€/m2).
“Le loyer médian dans la zone tendue du Pays Basque est donc plus élevé ou quasiment équivalent à ceux dans les 2e et 3e villes de France. Avec un niveau de vie bien plus bas, les locataires au Pays Basque se retrouvent face à deux voies sans issue : des loyers trop chers dans le parc privé et une offre de logements trop faible, et un parc social saturé en raison d’un très grand nombre de demandes et de trop peu de places.” constate Ainize Butron, co-présidente d’Alda.
Autre élément d’analyse intéressant : la carte de comparaison de l’évolution des loyers à l’échelle hexagonale, qui montre que Bayonne, Anglet et Biarritz font partie des villes ayant connu des évolutions de loyer les plus élevées (5% ou plus entre 2021 et 2023), comme plusieurs villes côtières de l’ouest de l’Hexagone.
Cas spécifique des logements meublés
La publication révèle également des changements de nature dans le parc locatif, qui ont des conséquences très concrètes pour les locataires du Pays Basque. Ainsi, les locations meublées sont passées de 4 000 logements à près de 7 500 en à peine six ans, et ont connu une augmentation de 71 % en 11 ans.
En cause : une fiscalité plus avantageuse, des baux plus courts (1 an contre 3 ans en location nue) donc une possibilité de récupérer son bien plus rapidement et, même si cette tendance date d’une décennie, elle est probablement accélérée depuis 2023 et l’entrée en vigueur du règlement de compensation limitant les conditions de location en meublés de tourisme type Airbnb et entraînant le report de certains propriétaires vers la location à l’année.
Régulation = baisse du nombre de logements ?
Le rapport de l’Audap apporte également un éclairage sur un argument régulièrement asséné par les lobbies et partisans d’un marché du logement dérégulé : le lien entre l’encadrement des loyers et la baisse de l’offre locative. L’agence d’urbanisme, s’appuyant sur un formulaire auquel 18 agences immobilières ont participé, remarque un ralentissement de l’offre locative. Or, les données étudiées portent sur l’année 2024, où l’encadrement des loyers ne s’est appliqué que sur un mois (son entrée en vigueur datant de 25 novembre 2024). Contrairement aux opposants à l’encadrement des loyers, ce sont donc d’autres facteurs, multiples, qui expliquent le ralentissement de l’offre locative : la croissance des prix immobiliers (qui rend moins rentable pour les investisseurs de louer), l’explosion des taux d’emprunt rendant impossible pour les familles d’acheter aux prix du marché ou encore la fin de dispositifs fiscaux type PINEL. Une donnée factuelle à garder en tête au moment du premier bilan des chiffres de l’encadrement des loyers l’année prochaine.
“Les chiffres publiés par l’Audap, qui portent sur l’année 2024, sont à eux seuls l’illustration de la nécessité de réguler le marché du logement, car la loi de l’offre et de la demande seule ne suffit pas. À ce titre, les avancées obtenues sont positives : l’encadrement des loyers mis en place en novembre 2024 est une façon de stopper cette flambée des prix, le règlement de compensation qui s’applique depuis le 1er mars 2023 et prendra son plein effet en mars 2026 permet de récupérer des logements transformés en meublés de tourisme. Mais il faut aller plus loin et notamment pérenniser l’encadrement des loyers, dont l’expérimentation à l’échelle hexagonale arrive à échéance en 2026, ou encore encadrer les prix de vente du foncier et du bâti afin de mettre fin à leur spirale d’augmentation sans limites qui contraint l’offre de logements locatifs et freine la construction de logements sociaux.” estime Malika Peyraut, co-présidente d’Alda.