𝗜𝗹 𝗻𝗲 𝗳𝗮𝘂𝘁 𝗽𝗮𝘀 𝗮𝘀𝘀𝗼𝘂𝗽𝗹𝗶𝗿 𝗹𝗮 𝗰𝗼𝗺𝗽𝗲𝗻𝘀𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 !

La compensation, avancée majeure de ces dernières années pour contribuer à enrayer la crise du logement au Pays Basque, est prise pour cible ces derniers temps par une poignée de détracteurs. Cela mérite plusieurs rappels factuels pour constater l’effet extrêmement positif de cette mesure sur le logement au Pays Basque nord.

 

 

Avant l’entrée en vigueur de la compensation le 1er mars 2023, la situation était catastrophique. Entre 2016 et 2020, les locations de meublés de tourisme avaient augmenté de 130 % en 4 ans, passant d’environ 7 150 annonces actives à 16 440.

Un véritable tsunami.

 

Les conséquences ? De moins en moins de logements disponibles pour les habitants du Pays Basque, et notamment les catégories les plus populaires car il s’agissait souvent de petits logements autrefois occupés par des retraités, des mères seules, des jeunes.

Mais également des quartiers de moins en moins vivants, où les écoles et les services publics ferment, où les commerces du quotidien cèdent la place aux magasins de tourisme.

 

Si la compensation n’avait pas été adoptée, nous aurions continué de perdre des milliers de logements chaque année. Car l’objectif premier de la compensation est atteint : alors que plus de 9 600 autorisations de changement d’usage (autorisations permettant de transformer un logement à l’année en meublé de tourisme) ont été accordées entre le 1er janvier 2020 et le 28 février 2023, seules 2 autorisations à l’année avec compensation ont été délivrées en 2023, et 3 en 2024.

 

 

Le règlement de compensation, qui s’applique sur la zone tendue du Pays Basque, oblige un propriétaire qui voudrait mettre sa résidence secondaire en location saisonnière type Airbnb à compenser, c’est-à-dire à produire dans la même commune un nouveau logement aux caractéristiques équivalentes et à le mettre en location à l’année.

 

 

𝗘𝘅𝗰𝗲𝗽𝘁𝗶𝗼𝗻𝘀

Il est toujours possible de louer occasionnellement sa résidence principale, si cela ne dépasse pas 90 ou 120 jours par an (en fonction de la commune). Il existe deux dérogations : un propriétaire qui loue à l’année à un étudiant peut louer l’été en meublé de tourisme, et un propriétaire peut louer un logement qui se trouve dans sa résidence principale.

 

 

Il n’y a pas de statistique officielle du retour des logements à l’année car il n’y a pas de recul suffisant (des autorisations de changement d’usage sans compensation sont encore en cours jusqu’au 1er mars de cette année !). Et on ne peut pas croire les affirmations de “certaines agences immobilières” comme quoi les logements ne reviennent pas en location à l’année : certaines agences ont également des fonctions de conciergerie ou font aussi de la location touristique, donc aucun intérêt à un encadrement des meublés de tourisme… En 2023 déjà, Alda alertait sur les pratiques malhonnêtes des lobbies du secteur qui incitaient les propriétaires à falsifier leurs déclarations sur la destination de leurs biens. Certains biens ont été ou seront réinjectés dans le parc de location à l’année ou vendus, ce qui a pour conséquence de faire baisser les prix et de permettre à des habitants à l’année de trouver à se loger.

 

Les propositions d’assouplir le règlement de compensation ne sont pas nouvelles et sont loin d’être poussées par la main innocente d’élus locaux en recherche de compromis. On les retrouve directement dans la bouche des lobbies du secteur, auxquels Alda répondait déjà en 2022 (ici notre réponse aux arguments de l’UNPLV) ou en 2024 (ici notre réponse à Entzun). Tout assouplissement serait un recul qui entraînerait la reprise de l’hémorragie.

Petit rappel nécessaire : quand on parle de meublé touristique permanent, on ne parle pas de résidences de tourisme qui ont été construites avec cette vocation de tourisme ; on parle de logement. On parle de bâtiments ou de biens qui ont été construits, parfois avec l’aide de collectivités locales, afin que des gens y habitent à l’année, et qui ont perdu cet usage.

Or les logements c’est fait pour habiter, pas pour spéculer.

 

 

Certains élus invoquent une baisse des recettes économiques (baisse de la taxe de séjour, ou de la taxe d’habitation majorée pour les résidences secondaires transformées frauduleusement en résidences principales). Le problème ne vient pas du règlement de compensation en lui-même mais de la fraude : en poursuivant et en sanctionnant les fraudeurs (jusqu’à 100 000 € d’amende), comme Biarritz ou Guéthary, les communes peuvent récupérer des logements à l’année, et bénéficier des retombées économiques d’un habitant à l’année.

 

 

Le 20 novembre 2021, 8000 personnes manifestaient dans les rues à Bayonne pour le droit de vivre et se loger au Pays. Le règlement de compensation a été voté à 98 % en 2022 par les élus de la Communauté d’agglomération Pays Basque qui compte 158 communes. Seuls 4 élus avaient voté contre.

Par deux fois, les tribunaux ont donné raison à la CAPB. La Cour d’Appel de Bordeaux a reconnu que “L’Agglo agissait dans un objectif d’intérêt général et reconnaissait la pénurie de logements destinés à la location longue durée.”

 

 

Car cette mesure, courageuse et efficace, est à la hauteur du problème. Le vrai enjeu aujourd’hui n’est pas de savoir s’il faut l’affaiblir, mais bien comment la renforcer (diminuer à 90 jours la possibilité de louer sa résidence principale comme le permet la loi, étendre le règlement, etc) et la soutenir en continuant de trouver des solutions ambitieuses pour enrayer la crise du logement: encadrer les prix de vente, pérenniser et améliorer l’encadrement des loyers, augmenter la production sans artificialiser ni spéculer, etc.