Alors que la mesure de compensation votée par la Communauté d’Agglomération Pays Basque vient de prendre son plein effet le 1er mars 2026, Alda était présente ce matin lors du premier conseil communautaire depuis les dernières élections pour rappeler l’importance de cette mesure nécessaire, plébiscitée et efficace pour défendre le droit des habitants à se loger au pays.
La mesure de compensation qui s’applique dans les 24 communes de la zone tendue historique du Pays Basque*, oblige un propriétaire qui souhaite transformer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas sa résidence principale, à demander au préalable une autorisation de changement d’usage auprès de sa commune. Pour l’obtenir, il doit compenser cette perte de logement en transformant en parallèle en logement à l’année, dans la même commune, un local qui n’était pas destiné à l’habitation. Pour chaque nouveau meublé de tourisme, un nouveau logement est donc créé et le nombre de logements disponibles sur la commune ne baisse pas.
Cela ne concerne pas la location en meublé de tourisme de sa résidence principale, qui est autorisée dans la limite de 120 jours par an.
Une mesure nécessaire, plébiscitée et efficace
Avant l’entrée en vigueur de la compensation, le nombre de meublés de tourisme dans ces 24 communes avait explosé avec un nombre d’annonces actives qui était passé de 7 154 en 2016 à 16 444 en 2020, soit une augmentation de 130 % en 4 ans (étude de l’Audap) et plus de 9 600 autorisations de changement d’usage avaient été accordées entre le 1er janvier 2020 et le 28 février 2023, soit autant de logements à l’année transformés en meublés de tourisme permanents.
“Sachant que le parc locatif privé comptait 45 000 logements en 2021, c’est considérable, un véritable tsunami, et nous aurions continué à perdre des milliers de logements si aucune mesure n’avait été prise. Il était donc indispensable d’agir.” explique Xebax Christy, porte-parole d’Alda.
La mesure de compensation, plébiscitée par la population (8 000 personnes dans les rues de Bayonne le 20 novembre 2021) et les élus (règlement de compensation voté le 5 mars 2022 avec 169 voix pour, 8 contre et 33 abstentions), et entrée en vigueur le 1er mars 2023, a atteint son objectif principal : stopper l’hémorragie avec seulement 2 autorisations avec compensation qui ont été délivrées en 2023, 3 en 2024, et 2 en 2025. Et elle n’a pris son plein effet que le 1er mars 2026, date à laquelle toutes les autorisations précédemment délivrées ont expiré.
Un règlement équilibré qui permet l’activité touristique
Le règlement de compensation s’applique aux meublés de tourisme car ils sont en concurrence directe avec le logement à l’année, et il ne concerne pas les autres types d’hébergements touristiques (hôtels, campings, résidences de tourisme, chambres d’hôte), qui permettent que le tourisme ne se fasse pas au détriment du logement de la population locale. D’ailleurs, aucune des 24 communes concernées ne souffrait de sous-fréquentation touristique avant l’arrivée des plateformes type Airbnb.
D’autre part, le règlement actuel prévoit déjà des dérogations, ce n’est pas la fin des meublés de tourisme comme certains voudraient le faire croire : en 2025, près de 1000 autorisations ont été délivrées pour de la location mixte (location à un étudiant pendant l’année et en meublé de tourisme pendant 3 mois l’été) et plus de 200 pour des meublés de tourisme dans la résidence principale du logeur.
Assouplir, c’est affaiblir
Certains demandent un assouplissement du règlement. Qu’entend-t-on par là ? En juin 2024, le lobby du secteur des meublés de tourisme en Pays Basque, Entzun, publiait une note proposant « une règle simple : une personne physique = un logement loué en courte durée = un changement d’usage avec compensation à partir du deuxième bien ». Or, comme le précise le rapport de l’Audap de 2021, les meublés de tourisme permanents de ces 24 communes appartiennent très majoritairement à des propriétaires qui n’ont qu’un seul bien en location. “Assouplir le règlement viderait totalement celui-ci de son effet car cela reviendrait à autoriser plus de 80 % du parc actuel. Ce serait un retour en arrière massif, irresponsable, et un véritable mépris de la volonté populaire.” conclut Ainize Butron, co-présidente d’Alda.
Agir en faveur du logement
Alda appelle les élus à continuer de mener une politique ambitieuse en faveur du droit des habitants du Pays Basque de se loger au pays, et précise que l’Agglomération a de nombreux moyens d’agir :traquer les fraudes aux déclarations de résidence principale, créer des zones de servitude dans les PLUI pour limiter les résidences secondaires, réduire à 90 jours la location touristique des résidences principales, étendre la compensation aux communes éligibles, et promouvoir la location à l’année en informant les propriétaires sur les aides disponibles.
* Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque